賃貸物件を借りる際に物件所有者との間で締結する賃貸借契約書には、聞き慣れない法律用語が多く、よく理解できていないが大丈夫なのだろうかと不安に思う方も多いことでしょう。
その中で特に知っておくべき契約内容の1つに「善管注意義務」というものがあります。
今回は善管注意義務とはどのような内容なのか、違反しないための心構えや対策を解説させていただきます。
賃貸借契約における善管注意義務とは何か
善管注意義とは正式には「善良な管理者としての注意義務」と言います。
民法第400条では、特定物（不動産・美術品・中古車など）の引渡しの義務を負う者は、その引渡しが完了するまでは、その特定物を「善良な管理者としての注意義務」を持って保存しなければならないと定めています。
これはお部屋を借りてから退去して賃貸人に返却するまで、お部屋をきれいに保てるように賃借人が注意して管理してくださいという内容です。
反対に賃借人の故意または不注意によって、経年劣化や自然損耗とは言えない破損や損耗が発生した場合には、原状回復費用は賃借人の負担となってしまう可能性が高いです。
賃貸借契約における善管注意義務違反の事例と対策
善管注意義務違反を指摘された場合には賃貸人は賃借人から預かっている敷金の一部を「原状回復費用」に充てることができるため、退去時に戻ってくる敷金が減ってしまいます。
退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のために国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をホームページで公開しています。
そこには過去の裁判例や原状回復の費用負担のあり方について妥当と考えられる基準がまとめられています。
善管注意義務違反に該当する事例
●床に飲み物をこぼしたものを放置したため、フローリングにシミやカビが発生
●お風呂場や台所の掃除を怠ったことにより、水垢などの汚れがひどい
●ねじや釘で壁に穴をあけ、下地が損傷
善管注意義務違反しないための対策
●入居時の写真を残しておく
●こまめに掃除をする
●異変に気がついたらすぐに大家さんもしくは管理会社へ連絡する
例としては水漏れが発生した場合、すぐに連絡をすれば修理業者を手配してもらえるにもかかわらず、連絡を怠り放置して床を傷めてしまうということがあれば、それは善管注意義務を怠ったことに該当することになります。
まとめ
善管注意義務違反に該当するかは、「その変化が経年変化によるものか故意過失によるものか」が焦点になります。
借りているお部屋を自分が管理しているという意識を持ったり、日々の掃除などを怠らずに、お部屋をきれいに保ったりすることを心がけましょう。
上記のことに気をつけて、退去時にトラブルにならないように契約前から気をつけるようしてくださいね。
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